Guida all’acquisto immobiliare

Abbiamo realizzato questa breve guida per illustrarvi i passi necessari da affrontare per acquistare un immobile in Andalusia.

E’ importante disporre di tutte le informazioni inerenti l’immobile che si intende acquistare prima ancora di fare un’offerta, in modo da valutare l’investimento non solo dal punto di vista del costo, ma anche dal punto di vista delle spese di mantenimento e gestione derivanti.

Il 95% degli immobili in vendita è in mano ad agenzie immobiliari, agguerrite tra loro per aggiudicarsi il cliente. Sappiate che la commissione è generalmente del 5% e la paga solo il venditore.

Passi necessari:

  1. Richiedere il NIE. Documento necessario per firmare contratti validi in territorio spagnolo (compravendite, aprire attività, contratti di lavoro, ecc.)
  2. Affidarsi ad un legale accreditato che possa fare tutte le verifiche necessarie sulla proprietà che si intende acquistare (ipoteche, debiti con lo stato, debiti con condominio, utenze, verifiche catastali, ecc.). A differenza dell’Italia di quest’incombenza non si occupa il notaio, che ha il solo compito di verificare che tutti i documenti siano in regola e di redigere l’atto di compravendita. Tutte le verifiche in questione possono essere fatte anche dall’agenzia immobiliare o da altro consulente, perciò non è obbligo di legge affidarsi ad un legale, tuttavia è vivamente consigliato poiché, in caso di controversie o problemi, sarà il legale stesso a prendersi la responsabilità e suggerire le azioni più adeguate al riguardo.
  3. Una volta accordato il prezzo e le condizioni di pagamento, il legale incaricato si occuperà di redigere il preliminare di vendita (anche detto Documento de Reserva) che generalmente prevede il versamento di un acconto, il cui importo può arrivare al 10% del valore pattuito.
  4. Aprire un conto corrente bancario dove versare la somma necessaria per acquistare l’immobile e sul quale verranno domiciliate le spese di gestione (condominio, tassa sulla proprietà, bollette utenze). Volendo ci si può appoggiare anche al conto corrente del proprio legale per fare transitare i pagamenti necessari.

TASSE sull’acquisto 

  • Se si acquista l’immobile direttamente dal promotore o dal costruttore, si applica l‘IVA del 10% + 1,5% di atti giuridici documentati.
  • Se si acquista un immobile di seconda mano, si applica l’Imposta di Trasmissione Patrimoniale, varia in base al prezzo di compravendita. Fino a 400.000 euro l’ITP è l’8%, da 400 a 700.000 euro è il 9%, da 700.000 euro in poi è il 10%. Per pagare imposte più basse si tende dichiarare in rogito un prezzo più basso di quello realmente concordato. Attenzione però, perché c’è un controllo quando si registra l’immobile e se si riscontra incongruenza tra il valore dichiarato in rogito e quello previsto dal catasto verrà inflitta un’imposta detta COMPLEMENTARIA, ovvero la regione farà pagare la differenza applicando anche una sanzione.

SPESE DI COMPRAVENDITA

Sono a carico del compratore tutte le spese di acquisto dell’immobile. Il costo varia in funzione del prezzo di compravendita e per quanto riguarda il rogito va in base al  numero di pagine di cui si compone l’atto.

  • NOTAIO: Esempio. Il costo della scrittura notarile per la compravendita di un immobile di 200.000 euro sarà all’incirca 1.000 euro al quale si devono aggiungere le spese di registro che normalmente corrispondono al 70% delle spese notarili (quindi + 700 euro).
  • AVVOCATO: il legale incaricato per seguire la compravendita costa chiede l’1% del valore di compravendita.

 SPESE DA CONSIDERARE PER LA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE

  • SPESE CONDOMINIALI: Se si acquista un immobile all’interno di una urbanizzazione grande, con bei giardini, piscine e campi da paddel, le spese condominiali saranno elevate, anche se l’appartamento è piccolo. Mediamente sui 150 euro al mese.
  • TASSA SULLA PROPRIETA’ ( IBI ): equivale all’IMU italiana e cambia in funzione delle dimensioni dell’immobile ma anche del comune di appartenenza. Si paga a luglio.
  • BASURA: è la tassa sulle immondizie. Anche questa varia in funzione delle dimensioni dell’immobile e del comune di appartenenza. Si paga semestralmente e nel Comune di Marbella costa circa 35 euro l’anno.

TASSE PER CHI VENDE

  • PLUSVALIA LOCAL: E’ una tassa comunale basata sull’incremento di valore del terreno rispetto a quando si è acquistato l’immobile. La legge impone le % minime e massime, ma la % esatta la stabilisce il comune di appartenenza.
  • PLUSVALIA: E’ la plusvalenza che si paga se si vende ad un prezzo più alto rispetto al prezzo dell’acquisto. C’è differenza tra i residenti in Spagna e i non residenti. Chi è residente in Spagna paga una % che va dal 21% al 27% sulla differenza, salvo che si venda entro un anno dall’acquisto. Se si è residenti all’estero si paga il 21% sulla plusvalenza.